Quảng cáo



'Nhà đầu tư vừa tham lại vừa gian thì sao quy hoạch không bị phá vỡ?'

Chia sẻ tại tọa đàm "Những nghịch lý của thị trường bất động sản" do TheLEADER tổ chức, ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành nhìn nhận, bài toán cân đối giữa lợi ích kinh doanh - cộng đồng luôn là một thử thách lớn cho các chủ đầu tư bất động sản. Tìm kiếm lợi nhuận là không sai nhưng biết giới hạn ở đâu để không ảnh hưởng đến lợi ích dân cư và cộng đồng là điều mà các chủ đầu tư hiện nay đã đến lúc phải nhìn lại bằng cái tâm kinh doanh.

Có nhiều cách để chủ đầu tư khai thác lợi nhuận nhưng theo ông Đực, hình thức kinh doanh đáng quan ngại nhất hiện nay là việc nhà đầu tư cho ra đời các sản phẩm mới tiềm ẩn những rủi ro như mô hình officetel (nhà ở kết hợp văn phòng).

Ông Đực phân tích: “Về nguyên tắc, chỉ tiêu của chung cư gồm 2 phần: phần ở và phần dịch vụ - công cộng. Hệ số sử dụng tương ứng là 8m2 nhà ở/ 1m2 dịch vụ-công cộng (phục vụ nhóm diện tích đất ở). Dân cư không cần đi đâu xa mà vẫn sở hữu được các tiện ích.

Song nhiều nhà đầu tư đã lấy phần diện tích dịch vụ - công cộng này xẻ nhỏ để tạo thành các sản phẩm để bán như officetel. Do tính chất kết hợp giữa đất ở và văn phòng, phần diện tích đất ở vì thế mang tính cộng dồn, thay vì 8m2 ở như trước thì giờ thành 9m2 ở, dân cư tăng lên trong khi diện tích dịch vụ - công cộng (bãi giữ xe, thang máy…) không đáp ứng đủ sẽ dẫn đến những xung đột, trước hết là trong cộng đồng đồng dân cư - giữa dân cư chính thức (căn hộ) và dân cư officetel.

Để giải quyết triệt để, tôi cho rằng nhà nước cần thắt chặt hơn về quy định, quy hoạch tại dự án bất động sản, hạn chế cấp phép, cho chủ đầu tư phát sinh thêm các diện tích tiềm ẩn nhiều rủi ro như officetel trong khu căn hộ”.

'Nhà đầu tư vừa tham lại vừa gian thì sao quy hoạch không bị phá vỡ?'Ông Nguyễn Văn Đực cùng nhiều chuyên gia tham dự tọa đàm cho rằng việc quản lý bất động sản, đặc biệt là trong quy chế và quy hoạch, cần chặt chẽ và hiệu quả hơn.

Bất cập trong bất động sản ít nhiều phải nhắc đến vai trò nhà đầu tư, song nếu chỉ nhìn vấn đề ở phạm vi người kinh doanh (nhóm đối tượng mà theo ông Đực vốn dĩ “mang một chiếc đầu lạnh") là có phần thiếu tính toàn cảnh, thuyết phục. Bản thân các cơ quan quản lý nhà nước cũng phải có các quy chế thực tiễn đi trước chứ không phải “bất cập ở đâu mới sửa ở đó" như đã và đang diễn ra.

Lấy dẫn chứng từ một số vụ sai phạm lớn của một số chủ đầu tư thời gian trước, vị lãnh đạo Đất Lành nhận xét, nếu nhà nước sớm có các giải pháp quy hoạch tiến bộ hơn sẽ hạn chế được các thiệt hại đã xảy ra. 

Thay vì phân chia hạng mục xây dựng theo tỷ lệ phần trăm để dễ kiểm soát nhà đầu tư như hiện nay (bao nhiêu % đất ở, % mảng xanh, % công trình công cộng…), các dự án thời kỳ những năm đầu 2000 áp dụng hình thức phân lô - ví dụ khu A dân cư thì khu B cho công cộng. Điều này khiến giá giải tỏa khu A cao hơn khu B, đây sẽ là lỗ hổng cho người kinh doanh không có tâm lợi dụng, chuyển đổi quy hoạch khu B thành khu dân cư để kiếm lời.

Bên cạnh đó, ông Đực cũng cho rằng, việc nhà nước hiện “nương tay” dành quỹ đất cho đầu tư bất động sản trong khi quy hoạch hạ tầng còn chậm cũng là nguyên nhân chính khiến các vấn đề đô thị xuất hiện ngày càng nhiều.

“Một số cung đường lớn, tập trung nhiều dự án bất động sản như đường Nguyễn Hữu Cảnh, Phổ Quang, khu Hà Đô (TP. Hồ Chí Minh) thường xuyên phải chịu cảnh ùn tắc giao thông ngoài giờ cao điểm. Xe cộ tăng 7-8% mỗi năm nhưng đường sá không mở rộng thêm. Doanh nghiệp bất động sản luôn có nhu cầu về quỹ đất nên nếu nhà nước cứ cấp phép mà không có cơ chế chọn lọc chặt chẽ, trong khi hạ tầng không đáp ứng kịp thì quá tải là điều khó tránh khỏi", ông Đực nói.

Thậm chí tình trạng này đang diễn ra ngày càng phức tạp hơn với trường hợp khai thác lợi thế "đất vàng”, ông Đực lấy ví dụ từ câu chuyện khu vực cảng Ba Son (TP. HCM): “Phần đất mà các dự án khai thác tại Ba Son để làm mảng xanh (công viên) hiện nay thực chất là khu vực cầu tàu. Đây là phần diện tích đất công, do đó nếu không sử dụng cho mục đích hàng hải cần trả lại đúng diện tích mặt sông ban đầu để đảm bảo giá trị về mặt cảnh quan và sinh thái đô thị, mảng xanh công cộng của công trình thay vào đó cần được tính vào phần đất xây dựng trong bờ.

Tận dụng để làm công viên như hiện nay có thể xem là hình thức lạm dụng diện tích đất công chứ không thể xem là chuyển đổi công năng. Ngoài ra, xây dựng dự án lớn ở một khu vực đặc biệt như Ba Son, ngoài chuyện ảnh hưởng về mặt di sản còn tác động về cảnh quan do làm mất đi một phần tầm nhìn ra sông Sài Gòn cho cộng đồng cư dân thành phố. Lấn đường, lấn biển, lấn núi, giờ một số chủ đầu tư bất động sản còn lấn cả ra sông”, ông Đực nhận xét.

Nguy cơ từ officetel 

Phân tích về sản phẩm officetel, ông Đực cho rằng: “Nhà nước đã mở cửa cho quá nhiều chung cư trong nội thành, còn với doanh nghiệp, chỉ tiêu là lợi nhuận, có doanh nghiệp vừa gian lại vừa tham nữa. Chỉ tiêu chung cư quy định một m2 dịch vụ được 8m2 ở nhưng nhà đầu tư lại băm nát 1m2 dịch vụ ấy ra thành officetel. Officetel là gian dối, gian lận, tôi đã từng chống đối kịch liệt điều này, nó là sản phẩm ăn trộm, sản phẩm con lai giữa đất ở với đất văn phòng, khiến cho cư dân phải đi thuê dịch vụ chỗ khác.

Khi số lượng chung cư tăng lên, dịch vụ y tế, quản lý tăng lên, sắp tới chắc chắn xung đột sẽ tăng lên. “Ông ở” là con chính quyền, “ông officetel” là con riêng, con lai. Cách bán buôn của doanh nghiệp cũng gian lắm, đầu tiên bán ở hết, không nói gì là officetel. Bán xong rồi mới nói “tôi có thêm 150 căn officetel, mỗi căn 1 tỷ đồng, thu về 150 đến 200 tỷ tiền officetel bỏ túi! Đáng lẽ họ không được thu số tiền này, khi hai “ông” này xung đột, họ không chịu trách nhiệm gì hết.

Thường thường chung cư diện tích để xe luôn lạc hậu, quy định 6 hộ 1 chiếc xe hơi, giờ 2 hộ 1 chiếc. Lúc đó người dân chung cư sẽ không nhìn nhận chỗ để xe, không cung cấp điện, thang máy… cho khối officetel này, chính quyền lại ôm một cục nợ không thể giải quyết được vì chủ đầu tư đã ôm mấy trăm tỷ đồng bỏ túi đi mất rồi.

Lỗi của quy hoạch là đã nuông chiều doanh nghiệp, cho doanh nghiệp các chỉ tiêu cao, lại còn cho xin thêm tỷ lệ officetel làm “nén” chặt thêm không gian chung cư. Một căn hộ chia được 2 officetel lớn khoảng 30 - 40m2. Tất cả là do chính sách quy hoạch không minh bạch. Về phía nhà đầu tư, hãy bớt tham và đừng có gian thì người dân mới thở được". 

Phí bảo trì 2% nhiều điểm chưa hợp lý

Ngay từ khi góp ý soạn thảo luật về phí bảo trì, ông Đực đã góp ý nhiều điểm chưa hợp lý: “Khi Bộ Xây dựng đưa phí bảo trì là 2% trên giá bán, tôi thấy sai nhiều thứ lắm. 2% này được tính trên cơ sở nào? Giá bán bao gồm có phí xây dựng, phí mua đất, phí lãi vay ngân hàng, lãi của doanh nghiệp, quản lý của doanh nghiệp… trong khi đó, bảo trì thuộc về phần xây dựng. 

Khi doanh nghiệp xây nhà ở bình dân bán cho người có thu nhập thấp giá 15 triệu đồng/m2 thì tiền xây dựng là 10 triệu, tiền đất có 5 triệu. Nhưng nếu ở trung tâm, tiền xây dựng cao lắm là 20 triệu đồng nhưng tiền đất lên tới 150 triệu đồng. Như vậy nếu cứ quy định đóng phí bảo trì theo tiền giá bán là vô lý, phải tính theo giá xây dựng chứ không tính theo giá bán, chưa kể bán thời điểm này chênh lệch rất nhiều so với thời điểm khác, bán “suất ngoại giao” thì thấp hơn nhiều giá bán thông thường… Quỹ bảo trì ở các dự án của công ty Đất Lành chỉ bằng 1/10, 1/20 quỹ bảo trì ở các toà nhà khu trung tâm. 

Là người thiết kế, thi công, quản lý chung cư, tham gia Hiệp hội bất động sản trong vai trò nhà quản lý, tôi thấy rất rõ sự vô lý này. Hiện nay chủ đầu tư thiếu phí bảo trì từ vài chục tỷ đến cả trăm tỷ đồng như chung cư Kim Nam ở Hà Nội thiếu 200 tỷ đồng, bỏ chạy, ai đền? Vô hình chung đưa chủ đầu tư một số tiền rất lớn, mà chủ đầu tư thì sáng nắng chiều mưa là chuyện bình thường. Theo tôi, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm bảo trì 5 năm đầu tiên.

Khi giao số tiền này cho ban quản trị, tức là HĐQT của chung cư đó nhưng người có 5 căn không được vô HĐQT, có ông chỉ mua một căn, chạy chọt vào thành trưởng ban quản trị (như Chủ tịch HĐQT) chung cư, bắt đầu tung hoành xài tiền này cho sướng tay thì ai quản kiểm?”. 

Chia sẻ về những lợi điểm của mô hình ban quản trị tự quản, ông Đực cho biết thêm: “10 năm trước Đất Lành không thu phí bảo trì, đi ngược với quy định của Sở Xây dựng nhưng không hề có tranh chấp nào xảy ra. Tự động sau 5 năm ban quản trị cộng thêm một số tiền nhỏ vào phí quản lý hàng tháng. Bên tôi cũng không mướn ban quản lý nhà, vì mướn là mất thêm 10% VAT rồi, cộng 20% lãi nữa là tự nhiên cư dân mất 30%. Bên tôi ban quản trị tự quản lý, tự đi chợ nấu cơm chứ không ăn cơm tiệm, nên chi phí rất rẻ. Hiện chi phí bảo trì cộng với phí vận hành là 4,5 ngàn đồng/m2”.

Han Sovy - Kim Yến 

Gửi bình luận của bạn

Bài viết liên quan

Cả nước có 300.000 môi giới bất động sản

  • 6/22/2019 9:02:28 AM

Số liệu này lần đầu tiên được công bố bởi Hội môi giới bất động sản Việt Nam. Theo thống kê của Hội này, cả nước có khoảng 300.000 môi giới BĐS nhưng chỉ có khoảng 30.000 môi giới có chứng chỉ hành nghề, còn lại là môi giới tự do

Thị trường nhà ở TP HCM kéo dài chu kỳ giảm tốc

  • 6/22/2019 9:00:20 AM

Những tháng đầu năm, lượng giao dịch nhà ở tại Sài Gòn giảm gần 50%, mạch giảm chưa có dấu hiệu dừng lại.

Hỗ trợ trực tuyến
Hotline:

0901 308 330

Công cụ tìm kiếm
Tin tức

Tin tức

  • Nhà đầu tư Cocobay sa lầy với khoản nợ hàng tỷ đồng

    Khách hàng vay ngân hàng mua condotel, shophouse ở Cocobay đang nếm trái đắng khi Empire Group phá vỡ cam kết lợi nhuận khủng.

  • Dịch vụ nhà đất Quận 9

    sàn giao dịch 24h hiện tai đang triển khai dịch vụ nhà đất tại quận 9 bao gồm dịch vụ ký gửi nhà đất và dịch vụ làm pháp lý tại quận 9 và các quận lân cận. dịch vụ nhanh gọn cho khách hàng không mất nhiều thời gian, giảm tối đa chi phí cho quý khách 


  • Phường Long Trường Quận 9
    - Địa chỉ tại 1341 đường Nguyễn Duy Trinh, phường Long Trường, Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh.
    - Điện thoại: (08) 37461111 - Fax: (08) 37461111.
    - Vị trí: Phía Đông giáp phường Trường Thạnh; phía Tây giáp phường Phú Hữu; phía Nam giáp Sông Đồng Nai; phía Bắc giáp phường Tăng Nhơn Phú B.
    - Diện tích tự nhiên: 1.266,3805 ha
    - Phường Long Trường có 5 khu phố với 35 tổ dân phố.
    - Dân số: 2.757 hộ, 10.789 nhân khẩu
  • Phường Long Bình Quận 9

    Vị trí đia lý: Phường Long Bình có diện tích 16,77 km², dân số năm 1999 là 14.410 người,[2] mật độ dân số đạt 864 người/km².

    Phía Đông : giáp sông Đồng nai và tỉnh Đồng Nai

    Phía Nam : giáp phường Long Phước Quận 9

    Phía Tây : giáp phường Long Thạnh Mỹ

    Phía Bắc: giáp Bình Dương

  • Phường Long Phước Quận 9
    Phường Long Phước là một trong 13 đơn vị hành chính mới của Quận 9, được thành lập trên cơ sở xã Long Phước, huyện Thủ Đức cũ. Phường Long Phước có tổng diện tích 2.450ha, dân số khoảng 12.000 người, có 5 khu phố với 35 tổ nhân dân.
  • Có đúng từ ngày 15/10, xe gắn máy không được chạy quá 40km/h?
    VTV.vn -Do nhầm lẫn giữa khái niệm xe máy và xe gắn máy nên nhiều người dân nhầm lẫn tốc thông tin tốc độ tối đa của xe máy tại Thông tư 31
  • Dấu hiệu bán “dự án ma” của địa ốc Winland
    (PLVN) - Quảng cáo rầm rộ trên mạng xã hội, các website buôn bán bất động sản về các dự án ở Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai... nhưng theo tìm hiểu từ địa phương, các dự án của Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Winland đều không có thật. 
  • Nhận ký gửi nhà đất
    Hiện nay SANGIAODICH24H.VN của chúng tôi đang triển khai và thử nghiệm cung cấp dịch vụ trọn gói nhằm giúp quý khách rút ngắn thời gian và tiết kiệm tiền bạc. Nhưng dịch vụ vẫn mang đến hiệu quả cao nhất trong giao dịch bất động sản. Dịch vụ trọn gói của chúng tôi bao gồm 2 gói khác nhau để quý khách có thể linh hoạt chọn lựa phù hợp với bất động sản cần bán của mình.
  • Quy hoạch điều chỉnh 'tùm lum', Bộ Xây dựng yêu cầu công khai lên cổng
    TPO - Bộ Xây dựng vừa có công văn yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đăng tải các đồ án quy hoạch chung, phân khu, quy hoạch chi tiết… lên Cổng thông tin điện tử của Bộ. Yêu cầu này nhằm, tăng cường chấn chỉnh công tác quy hoạch xây dựng, quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch được duyệt.
  • Dự án đất nền Quận 9 năm 2019
    Dự án đất nền Quận 9 năm 2019, trên một số tuyến đường như Liên Phường, Nguyễn Xiển, Nguyễn Văn Tăng, Hoàng Hữu Nam, Lã Xuân Oai, Nguyễn Duy Trinh, Nguyễn Xiển, Trường Lưu, Đỗ Xuân Hợp,  Bưng Ông Thoàn (quận 9)…
  • Bán đất nền đường nguyễn duy trinh Quận 9, Quận 2
    Để biết giá mới nhất năm 2019 Bán đất nền đường nguyễn duy trinh Quận 9, Quận 2 quý khách vui lòng lien hệ trực tiếp qua hotline 0901308330 hoặc gửi tin nhắn qua zalo 0901308330 để chúng tôi liên hệ tự vấn trực tiếp
  • Vì sao Địa ốc Alibaba có hơn 2.500 nhân viên dù chỉ bán dự án ma?
    "Cách hoạt động, huy động vốn của Địa ốc Alibaba rất đáng ngờ. Rao bán những dự án đất nền không đủ hồ sơ pháp lý nhưng công ty lại cam kết siêu lợi nhuận" - ông Đặng Hùng Võ nói.
  • Những sắc màu giúp nới rộng không gian nhà bạn
    Sống ở thành thị “tấc đất tấc vàng”, nên hầu hết các gia đình đều tận dụng triệt để diện tích khu đất nhà mình để xây dựng, nhưng không gian sinh hoạt chung và phòng riêng vẫn thường rất nhỏ vì “đất chật người đông”. Tuy nhiên, nếu hiểu một số quy tắc khi dùng màu sơn sẽ giúp “đánh lừa” thị giác, khiến không gian nhỏ hẹp bỗng trở nên rộng rãi và thoáng đãng hơn.
  • CHUYỂN ĐỔI ĐẤT KCN THÀNH KDC Hệ lụy đã được báo trước
     Việc xén đất khu công nghiệp (KCN) để phân lô bán nền đi ngược với chủ trương di dời nhà máy ra khỏi khu dân cư (KDC), để lại hệ quả nặng nề cho mai sau.
  • Dùng ngân sách tỉnh làm đường đến dự án của doanh nghiệp
    Thời gian gần đây, người dân địa phương phản ánh việc cơ quan chức năng đang xây dựng một tuyến đường tại vùng ven thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi, dẫn đến dự án của doanh nghiệp với tổng mức đầu tư hàng chục tỷ đồng.
  • TP.HCM kêu khó xử cán bộ sai phạm: Cứ luật mà làm
    Theo lãnh đạo TP.HCM, đa số cán bộ, công chức liên quan sai sót ở dự án KCNC (quận 9) đã về hưu, có người đã mất nên khó xử lý.
  • Để chặn TT Trump tái đắc cử, Trung Quốc chấp nhận rủi ro suy thoái
    CNBC dẫn lời giới đầu tư rằng Trung Quốc đang ấp ủ một chiến lược “nhìn xa trông rộng” nhằm đánh bại Trump trong cuộc chiến thương mại khốc liệt này.
  • Nhiều rủi ro khi đầu tư bất động sản
    Vài năm gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) trong nước tăng trưởng nóng nên nhiều người đầu tư vào BĐS. Tuy nhiên, muốn trở thành một nhà đầu tư BĐS thì phải nắm vững pháp lý và am hiểu thị trường, bởi đầu tư BĐS có nhiều rủi ro.
  • Biến trường học thành nơi phục vụ khách Trung Quốc
    Tràn lan cơ sở trái phép chuyên phục vụ du khách Trung Quốc tại TP Nha Trang (Khánh Hòa).
  • Ở nhà xã hội, đi ô tô: Chủ yếu là công chức
    Tại các dự án nhà ở xã hội tỉ lệ cán bộ, công chức của địa phương được mua rất nhiều.
Liên kết website


Facebook
 


Hộ Trợ Trực Tuyến